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Invertir en Andorra desde España sin cambiar de residencia

No hace falta trasladarte a Andorra para invertir en su mercado inmobiliario. Como comprador español no residente, puedes adquirir una vivienda en el país siempre que obtengas la autorización de inversión extranjera y respetes los límites de compra vigentes desde 2025: un máximo de dos apartamentos o una vivienda unifamiliar.

Te explicamos qué implica comprar en Andorra sin residir: trámites, impuestos específicos para no residentes, condiciones de hipoteca y qué rentabilidad puedes esperar si tu objetivo es el alquiler.

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Comprar sin residir, en tres claves

Autorización previa obligatoria

Todo no residente necesita la autorización de inversión extranjera del Govern antes de firmar, con un plazo habitual de 15 a 20 días hábiles.

Límite de dos viviendas

Desde abril de 2025, un no residente puede tener como máximo dos apartamentos o una vivienda unifamiliar, sin poder combinar ambas opciones.

Rentabilidad de alquiler real

La rentabilidad bruta por alquiler se mueve entre el 3% y el 5% anual, con Andorra la Vella y Escaldes-Engordany como zonas más consolidadas.

¿Qué impuestos paga un español al comprar en Andorra sin residir?

Como no residente, además del precio de compra debes contar con una carga fiscal específica que no se aplica a quien ya vive en el país.

  • Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria: 6% en la primera vivienda y 10% en la segunda.
  • ITP (4%) o IGI (4,5%), según si el vendedor es particular o profesional.
  • Tasa de la autorización de inversión extranjera: 300 €, aparte del resto de impuestos.
  • Gastos notariales y de registro, habitualmente a cargo del comprador.
  • En conjunto, entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra.
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Cómo te acompañamos si compras desde España

Invertir Andorra desde España Definimos tu objetivo de inversión

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Segunda residencia, alquiler de larga duración o alquiler vacacional: cada opción exige una estrategia y una zona distintas.

Invertir Andorra desde España Gestionamos la autorización

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Preparamos junto a ti la documentación necesaria para solicitar la autorización de inversión extranjera ante el Govern de Andorra.

Invertir Andorra desde España Coordinamos la firma a distancia

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Organizamos visitas, notaría y trámites bancarios para minimizar tus desplazamientos desde España durante todo el proceso.

Lo que debe saber un inversor español antes de comprar

Los bancos andorranos suelen financiar entre el 50% y el 60% del valor del inmueble a no residentes, frente al 80% habitual para residentes.

Es necesario abrir una cuenta en una entidad andorrana para gestionar el pago y acreditar el origen de fondos según la normativa de prevención de blanqueo.

Los inversores extranjeros no pueden destinar la vivienda a promoción para reventa ni a uso turístico especulativo, según la normativa vigente.

Existe una bonificación del 90% sobre el impuesto de inversión extranjera si destinas la vivienda a alquiler de residencia habitual durante al menos 10 años.

Andorra y España tienen convenio de doble imposición, algo relevante si más adelante vendes el inmueble o percibes rentas por alquiler.

Preguntas frecuentes sobre invertir en Andorra desde España

Sí, solo necesitas obtener la autorización de inversión extranjera y respetar el límite de dos apartamentos o una vivienda unifamiliar por no residente.

Entre la autorización, la apertura de cuenta bancaria y la firma ante notario, el proceso completo suele durar entre uno y tres meses.

La rentabilidad bruta media se sitúa entre el 3% y el 5% anual, siendo Andorra la Vella y Escaldes-Engordany las zonas más sólidas para alquiler de larga duración.

Sí, el impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (6-10%) se suma al resto de gastos, algo que no pagan quienes ya acreditan residencia efectiva en el país.

No, desde abril de 2025 el límite es de dos apartamentos o una vivienda unifamiliar por inversor no residente, sin posibilidad de combinar ambas opciones.