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Prix du mètre carré en Andorre

Le marché immobilier andorran atteint des sommets historiques. En 2025, le prix moyen dépasse les 5 700 €/m², avec une revalorisation de plus de 80 % au cours des sept dernières années. Un marché qui dépasse déjà en prix des villes comme Barcelone.

Consultez les prix actualisés par paroisse et découvrez comment investir en Andorre avec le soutien d’une agence immobilière spécialisée et d’un cabinet d’avocats.

  • Données actualisées par paroisse et typologie
  • Évolution historique et tendances du marché
  • Conseil personnalisé pour acheteurs et investisseurs
  • Sécurité juridique tout au long du processus d’achat
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Pourquoi le marché immobilier andorran continue-t-il de progresser ?

Demande internationale croissante

La fiscalité attractive, la sécurité juridique et la qualité de vie de la Principauté continuent d’attirer des acheteurs de France, d’Espagne et du Royaume-Uni, soutenant une demande qui dépasse largement l’offre disponible.

Terrains limités, valeur en hausse

La géographie montagneuse de la Principauté limite structurellement les terrains constructibles. Avec plus de 80 % de revalorisation depuis 2019, l’Andorre offre l’une des rentabilités immobilières les plus solides d’Europe.

Fiscalité qui stimule l’achat

IRPP maximum de 10 %, sans impôt sur la fortune ni sur les successions, et un IGI de 4,5 %. L’avantage fiscal est un facteur déterminant pour les investisseurs nationaux et internationaux qui choisissent l’Andorre par rapport à d’autres marchés européens.

Prix du m² en Andorre par paroisse — Données 2025

Le prix varie considérablement selon la paroisse. Voici les données les plus récentes disponibles, basées sur le rapport de l’AGIA (S1 2025) et des sources spécialisées :

  • Escaldes-Engordany : ~6 935 €/m² · la paroisse la plus chère de la Principauté.
  • Andorre-la-Vieille : ~6 018–6 671 €/m² · capitale et plus grand volume de transactions.
  • Ordino : exclusive et rurale · prix moyen par appartement supérieur à 1 170 000 €.
  • La Massana : ~5 400 €/m² · zone familiale avec accès direct à Vallnord.
  • Canillo : ~5 600 €/m² · liée au ski et aux résidences secondaires.
  • Encamp : ~4 183 €/m² · l’option la plus abordable de la Principauté.
  • Sant Julià de Lòria : ~3 633 €/m² · la plus économique, frontière avec l’Espagne.
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Évolution du prix du m² en Andorre

Le point de départ : ~3 100 €/m²

En janvier 2019, le prix moyen du mètre carré en Andorre se situait autour de 3 100 €. La pandémie de 2020 a agi comme un catalyseur : l’intérêt de résider dans un environnement sûr, avec une faible densité de population et une excellente qualité de vie, a stimulé la demande de manière accélérée et soutenue.

Consolidation de la croissance : ~4 000–4 500 €/m²

Entre 2022 et 2023, le marché se consolide comme l’un des plus actifs du sud de l’Europe. L’arrivée de nomades numériques, d’investisseurs internationaux et de profils à haut patrimoine cherchant à optimiser leur fiscalité maintient les prix en constante augmentation, avec des records historiques de transactions en 2022.

Records historiques : +5 700 €/m² en moyenne dans l’offre

Au premier semestre 2025, l’AGIA enregistre un prix moyen de 4 295 €/m² pour les transactions conclues, l’offre publiée dépassant les 5 700 €/m². Le nombre de ventes a augmenté de 65,2 % en glissement annuel au T3 2025, confirmant que le marché andorran dépasse déjà en prix celui de Barcelone et maintient une trajectoire clairement haussière.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter en Andorre

En Andorre, l’achat-vente de biens immobiliers est soumis à l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), qui varie entre 1 % et 4 % selon le prix d’achat et le type de bien. C’est l’un des impôts de transmission les plus bas d’Europe, ce qui renforce l’attractivité du marché pour les investisseurs internationaux.

Depuis 2024, les acheteurs étrangers sans résidence accréditée en Andorre sont soumis à un impôt additionnel progressif sur l’achat de biens immobiliers (Loi 3/2024). De plus, depuis avril 2025, les investisseurs non-résidents ne peuvent acquérir qu’un maximum de 2 appartements ou 1 maison individuelle. Notre cabinet d’avocats vous conseille pour optimiser votre structure d’achat dans le cadre légal en vigueur.

La formalisation de l’achat-vente devant notaire en Andorre entraîne des honoraires qui oscillent habituellement entre 0,5 % et 1 % du prix d’achat. L’enregistrement de la propriété a un coût additionnel réduit. Au total, les frais d’achat en Andorre sont sensiblement inférieurs à ceux d’Espagne ou de France.

Le marché hypothécaire andorran est bien développé. En 2024, le taux d’intérêt moyen s’est situé à 3,79 %, avec des durées supérieures à 14 ans. Les entités bancaires andorranes financent habituellement jusqu’à 70–80 % de la valeur d’expertise pour les résidents, avec des conditions qui varient pour les non-résidents.

Les gains obtenus par la vente d’un bien immobilier en Andorre sont soumis à une imposition dégressive selon la durée de détention. À partir de 10 ans après l’acquisition, la plus-value est entièrement exonérée d’impôts. Un incitatif fiscal de premier ordre pour les investisseurs à long terme.

Questions fréquentes sur le prix du m² en Andorre

Selon le rapport de l’AGIA correspondant au premier semestre 2025, le prix moyen de transaction se situe à 4 295 €/m², le niveau le plus élevé de la série historique. Si l’on considère l’offre publiée sur les portails spécialisés, la moyenne monte jusqu’à 5 700–5 900 €/m², avec des différences notables entre paroisses : de 3 633 €/m² à Sant Julià de Lòria jusqu’à plus de 6 935 €/m² à Escaldes-Engordany.

Depuis janvier 2019, le marché immobilier andorran a accumulé une revalorisation supérieure à 80 %. Au premier semestre 2025, le prix moyen a augmenté de 16,4 % par rapport à l’année précédente, le segment des appartements ayant progressé de 15,6 % en glissement annuel. Les transactions du T3 2025 ont augmenté de 65,2 % par rapport à la même période de 2024.

Escaldes-Engordany est la paroisse avec les prix les plus élevés, avec une moyenne de 6 935 €/m² selon le rapport AGIA S1 2025, et des opérations récentes qui dépassent les 8 493 €/m² pour les constructions neuves. Andorre-la-Vieille suit, avec des prix entre 6 018 et 6 671 €/m² selon la source. Ordino se distingue par la valeur absolue de ses propriétés, avec des prix moyens par unité qui dépassent le million d’euros.

Sant Julià de Lòria est la paroisse avec les prix les plus bas de la Principauté, avec une moyenne de 3 633 €/m². Encamp suit, avec environ 4 183 €/m² pour les maisons, selon les dernières données disponibles. Les deux représentent des options d’entrée sur le marché andorran avec une plus grande accessibilité économique, tout en conservant tous les avantages fiscaux de la Principauté.

Le marché andorran combine trois facteurs difficiles à trouver simultanément : une revalorisation soutenue, une fiscalité hautement compétitive et un terrain constructible structurellement limité. Avec plus de 1 986 transactions au premier semestre 2025 — soit 23 % de plus qu’en 2024 — et une demande internationale qui ne montre aucun signe de modération, la tendance haussière reste consolidée pour les prochaines années. Contactez-nous pour analyser votre cas spécifique.